资源科学 ›› 2021, Vol. 43 ›› Issue (7): 1492-1508.doi: 10.18402/resci.2021.07.17
• 宅基地价值功能与退出效应 • 上一篇
收稿日期:
2021-04-21
修回日期:
2021-08-01
出版日期:
2021-07-25
发布日期:
2021-08-27
通讯作者:
鲁平贞,女,云南昆明人,博士研究生,主要研究方向为土地产权与政策。E-mail: lupingzhen@ruc.edu.cn作者简介:
夏方舟,男,浙江衢州人,副教授,研究方向为土地经济与政策。E-mail: xiafangzhou@ruc.edu.cn
基金资助:
Received:
2021-04-21
Revised:
2021-08-01
Online:
2021-07-25
Published:
2021-08-27
摘要:
“同地同权同价”是构建城乡统一建设用地市场的重要目标,然而长期以来农村宅基地使用权的价值认知局限、流转障碍凸显、市场难以形成,使得农民宅基地财产权利显化困难,流转价格和功能价值存在较大偏离,相较于城市居住用地价格更是差距巨大。基于此,本文选取了287个北京郊区宅基地流转案例和534个北京城市居住用地交易案例,构建了宅基地使用权多元价值分段偏离测度框架,运用多功能价值评估与深度置信网络分析,测度了宅基地使用权实际流转价格、功能价值和城乡同权价值的“三元价值”和“两级偏离”。结果表明:①北京市农村宅基地使用权功能价值较流转价格平均高出8748.08元/m2,平均价值偏离度为63.14%,表现出了一定的“区域递减”空间分布特征,产生原因在于宅基地的功能和资格权的认知偏差,以及供需匹配度、市场完善度、政策外部性等诸多因素的综合影响;②农村宅基地使用权城乡同权价值较功能价值平均高出 27192.81元/m2,平均偏离度为68.32%,呈现出显著的“中心扩散”空间分布特征,主要原因在于城乡居住用地产权的完整度、明晰度和稳定度差异。因此,本文提出未来宅基地财产权利显化和价值充分盘活应该分两步进行,首先完善宅基地的“农村二级市场”,逐步纠正农民对宅基地的功能认知和增强资格权价值显化;其次对标城市居住用地构建“城乡统一市场”,通过不断完善宅基地产权权能,推进宅基地完整价值的进一步显化,推进实现城乡统一建设用地市场相对协调的“同地同权同价”。
夏方舟, 鲁平贞. 农村宅基地使用权多元价值分段偏离测度[J]. 资源科学, 2021, 43(7): 1492-1508.
XIA Fangzhou, LU Pingzhen. Multi-value segmentation deviation measurement of rural homestead use right[J]. Resources Science, 2021, 43(7): 1492-1508.
表4
DBN网络训练样本部分数据示意
指标 | 城市土地训练样本 | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
样本1 | 样本2 | 样本3 | 样本4 | 样本5 | 样本6 | 样本7 | 样本8… | |
距离天安门远近/m | 5388.79 | 4609.58 | 3296.52 | 8869.74 | 5047.64 | 3916.91 | 3624.59 | 5404.21 |
道路通达度/(km/网格) | 4.66 | 21.81 | 14.55 | 5.28 | 3.54 | 27.50 | 8.00 | 18.04 |
公交便捷度/m | 1315.83 | 1862.81 | 717.49 | 392.75 | 1315.83 | 461.43 | 7923.51 | 3359.57 |
繁华程度/分 | 270.60 | 60.96 | 470.00 | 59.77 | 44.00 | 324.20 | 116.82 | 260.28 |
高程/km | 0.28 | 0.31 | 0.63 | 0.70 | 0.28 | 0.28 | 0.38 | 0.33 |
坡度/度 | 0.57 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.57 | 1.15 | 1.72 | 2.29 |
土地平整状况/等级 | 6.00 | 6.00 | 5.00 | 3.00 | 3.00 | 7.00 | 3.00 | 5.00 |
绿化率/(hm2/网格) | 0.20 | 0.16 | 0.42 | 0.56 | 0.20 | 0.58 | 0.03 | 0.16 |
周边医院距离/m | 1465.00 | 5460.00 | 2226.00 | 5200.00 | 7146.00 | 1037.00 | 2520.00 | 1229.00 |
实际成交价格/(元/m2) | 50052.60 | 19570.35 | 76222.95 | 10640.98 | 16094.93 | 56165.32 | 31588.61 | 42237.63 |
表5
宅基地实证样本部分数据示意
指标 | 宅地基实证样本 | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
样本1 | 样本2 | 样本3 | 样本4 | 样本5 | 样本6 | 样本7 | 样本8… | |
距离天安门远近/m | 49295.79 | 53972.43 | 38967.11 | 31653.32 | 61480.57 | 45696.89 | 54440.36 | 43789.96 |
道路通达度/(km/网格) | 3.06 | 4.46 | 3.60 | 8.87 | 5.83 | 0.00 | 1.38 | 2.68 |
公交便捷度/m | 1620.01 | 2591.03 | 3164.30 | 1811.04 | 1533.21 | 2940.00 | 2193.03 | 3654.10 |
繁华程度/分 | 443.12 | 109.07 | 588.01 | 537.90 | 777.03 | 536.55 | 157.63 | 250.46 |
高程/km | 0.63 | 0.60 | 0.33 | 0.44 | 0.52 | 0.59 | 0.78 | 0.52 |
坡度/度 | 4.58 | 3.43 | 1.15 | 0.57 | 0.57 | 1.15 | 3.43 | 0.57 |
土地平整状况/等级 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 4.00 | 4.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
绿化率/(hm2/网格) | 0.04 | 0.00 | 0.00 | 0.02 | 12.98 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
周边医院距离/m | 2008.13 | 6491.38 | 461.69 | 3825.64 | 765.09 | 1484.86 | 831.37 | 4853.78 |
实际成交价格/(元/m2) | 5729.17 | 2391.30 | 3685.42 | 4592.78 | 3750.00 | 5000.00 | 2200.00 | 10666.67 |
表7
宅基地使用权城乡同权价值测算结果
地区 | 地域 | 城乡同权价值 | 功能价值 | 实际流转价格 |
---|---|---|---|---|
昌平区 | 近郊区 | 45389.42 | 16200.26 | 6235.19 |
远郊区 | 40945.23 | 16312.29 | 3186.37 | |
偏远区 | 33579.37 | 12039.67 | 3844.35 | |
大兴区 | 近郊区 | 46207.73 | 21379.23 | 3874.55 |
远郊区 | 40693.95 | 11019.16 | 3262.95 | |
偏远区 | 38086.39 | 9746.31 | 2925.66 | |
房山区 | 近郊区 | 46176.69 | 14940.09 | 4366.08 |
远郊区 | 41316.31 | 12198.85 | 3406.72 | |
偏远区 | 34575.98 | 9626.88 | 3169.11 | |
怀柔区 | 近郊区 | 43048.89 | 14346.95 | 4626.87 |
远郊区 | 40931.00 | 16159.10 | 4376.28 | |
偏远区 | 36975.51 | 12615.62 | 2865.36 | |
密云区 | 近郊区 | 43643.98 | 20172.68 | 5777.43 |
远郊区 | 42056.76 | 12847.03 | 3355.14 | |
偏远区 | 35515.44 | 12048.39 | 3033.33 | |
平谷区 | 近郊区 | 41181.89 | 12157.95 | 3942.16 |
远郊区 | 34877.21 | 9818.12 | 2576.65 | |
偏远区 | 32065.24 | 8558.08 | 2071.99 | |
顺义区 | 近郊区 | 39441.39 | 13942.34 | 6914.40 |
远郊区 | 36633.93 | 14221.35 | 3148.12 | |
偏远区 | 33876.83 | 7368.63 | 3471.89 | |
通州区 | 近郊区 | 40884.82 | 8616.37 | 2914.98 |
远郊区 | 38168.44 | 8224.59 | 3519.02 | |
偏远区 | 33111.82 | 8270.95 | 2566.03 | |
延庆区 | 近郊区 | 41686.47 | 11238.74 | 4384.47 |
远郊区 | 39344.57 | 10545.01 | 4962.82 | |
偏远区 | 34936.11 | 8956.71 | 3891.08 |
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