资源科学 ›› 2017, Vol. 39 ›› Issue (2): 335-345.doi: 10.18402/resci.2017.02.15
收稿日期:
2016-06-20
修回日期:
2016-12-05
出版日期:
2017-02-25
发布日期:
2017-02-20
作者简介:
作者简介:李颖丽,女,河北唐山人,硕士生,研究方向为土地利用规划。E-mail:
基金资助:
Yingli LI(), Yong LIU(
), Xiuhua LIU
Received:
2016-06-20
Revised:
2016-12-05
Online:
2017-02-25
Published:
2017-02-20
摘要:
以2015年重庆市主城区2449个住宅小区均价数据为基础,通过比较特征价格模型、空间扩展模型和地理加权回归模型,对住房市场进行模拟,寻求探索多中心山地城市住房价格影响因子空间异质性的最佳方法,进而对其空间异质性进行研究,以期为多中心城市的房地产市场管理提供有益借鉴。结果表明:①空间扩展模型和地理加权回归模型均对特征价格模型有所改进,地理加权回归模型在模拟效果与估计精度两个方面均优于空间扩展模型,并可将具体空间模式可视化,是探索空间异质性的最佳方法;②房龄、到城市中心的距离、到城市次中心的距离是影响住房价格最为重要的因子;地形位指数显著影响住房价格,且地形愈趋于平坦,房价越高;③各影响因子对住房价格的影响在不同空间有显著差异。重庆住房价格影响因子的空间格局相比单中心城市更为复杂,主要与重庆山水分割和“多中心、组团式”的城市格局密切相关;④多中心结构减弱了住房子市场的垄断,增加了住房的有效供给。优质公共设施在中梁山、铜锣山之间的狭长地带聚集,而郊区公共设施供应不足,需加大资金投入来改善郊区住房对优质公共设施的可达性。
李颖丽, 刘勇, 刘秀华. 重庆市主城区住房价格影响因子的空间异质性[J]. 资源科学, 2017, 39(2): 335-345.
Yingli LI, Yong LIU, Xiuhua LIU. Spatial heterogeneity in factors affecting Chongqing housing prices[J]. Resources Science, 2017, 39(2): 335-345.
表1
模型变量的基本情况"
特征分类 | 解释变量 | 变量描述 | 均值 | 标准差 |
---|---|---|---|---|
因变量 | ||||
住房价格PRICE | 住宅小区均价的对数值 | 8.786 | 0.186 | |
自变量 | ||||
结构特征 | 容积率FAR | 住宅小区容积率的对数值 | 1.060 | 0.411 |
绿化率Greening rate | 住宅小区绿化率的对数值 | 3.390 | 0.274 | |
房龄 Building age | 住宅小区房龄的对数值 | 2.274 | 0.585 | |
邻里特征 | 交通条件 N-Bus stations D-Metro stations | 500m范围内公交站点数的对数值 | 1.827 | 0.630 |
到最近轻轨站的距离的对数值 | 6.614 | 0.814 | ||
教育设施D-Good primary schools D-Good middle schools | 到最近重点小学的距离的对数值 | 7.174 | 1.006 | |
到最近重点中学的距离的对数值 | 7.339 | 0.931 | ||
医疗设施D-Top hospitals D-Common hospitals | 到最近三甲医院的距离的对数值 | 7.797 | 1.115 | |
到最近普通医院的距离的对数值 | 6.051 | 0.926 | ||
公园设施D-Municipal Parks D-Local Parks | 到最近市级公园的距离的对数值 | 7.470 | 0.947 | |
到最近区级公园的距离的对数值 | 7.360 | 0.877 | ||
区位特征 | 临近城市中心距离D-CBD | 到城市中心(解放碑商圈)的距离的对数值 | 8.929 | 0.817 |
临近城市次中心距离D-Subcenters | 到最近城市次中心(观音桥商圈、沙坪坝商圈、 杨家坪商圈、南坪商圈)距离的对数值 | 8.145 | 1.059 | |
临近河流距离D-River | 到河流的距离的对数值 | 7.424 | 1.092 | |
地形特征 | 地形位指数 TPI | 高程值与其邻域高程平均值的差值的对数值 | 4.632 | 1.776 |
表2
特征价格模型估计结果"
变量 | B值 | 标准差 | 标准化B值 | T值 | Sig. | VIF |
---|---|---|---|---|---|---|
(常数项) | 9.768*** | 0.124 | - | 78.854 | 0.000 | - |
FAR | 0.042*** | 0.009 | 0.088 | 4.745 | 0.000 | 1.056 |
Greening rate | 0.055*** | 0.013 | 0.081 | 4.278 | 0.000 | 1.096 |
Building age | -0.146*** | 0.007 | -0.403 | -19.951 | 0.000 | 1.257 |
N-Bus stations | 0.025*** | 0.007 | 0.083 | 3.747 | 0.000 | 1.511 |
D-Metro stations | -0.011** | 0.005 | -0.047 | -2.275 | 0.023 | 1.330 |
D-Good primary schools | -0.021*** | 0.005 | -0.115 | -4.256 | 0.000 | 2.258 |
D-Good middle schools | -0.014*** | 0.005 | -0.073 | -2.805 | 0.005 | 2.077 |
D-Top hospitals | -0.029*** | 0.004 | -0.175 | -5.979 | 0.000 | 1.948 |
D-Common hospitals | -0.014*** | 0.004 | -0.070 | -3.220 | 0.001 | 1.448 |
D-Municipal Parks | -0.007** | 0.004 | -0.034 | -1.563 | 0.028 | 1.558 |
D-Local Parks | -0.003 | 0.005 | -0.018 | -0.792 | 0.428 | 1.442 |
D-CBD | -0.041*** | 0.006 | -0.179 | -6.605 | 0.000 | 2.260 |
D-Subcenters | -0.030*** | 0.005 | -0.170 | -6.480 | 0.000 | 2.120 |
D-River | -0.018*** | 0.004 | -0.104 | -4.300 | 0.000 | 1.807 |
TPI | -0.035* | 0.019 | -0.034 | -1.832 | 0.067 | 1.048 |
R2=0.391 R2(adj)=0.386 Std.Error=0.156 F值=79.907 Sig.=0.000 |
表3
空间扩展模型估计结果"
变量 | 标准化B值 | T值 | Sig. | 变量 | 标准化B值 | T值 | Sig. |
---|---|---|---|---|---|---|---|
Building age | -0.419*** | -20.853 | 0.000 | D-Good primary schools×uv | 13.323** | 2.281 | 0.023 |
N-Bus stations | 154.038*** | 3.290 | 0.001 | D-Good middle schools×u | -237.704** | -2.055 | 0.040 |
D-Good primary schools | -11.534** | -1.965 | 0.050 | D-Good middle schools×u2 | 0.092*** | 3.844 | 0.000 |
D-Good middle schools | -115.442** | -1.992 | 0.047 | D-Top hospitals×v | -0.136*** | -4.693 | 0.000 |
D-Common hospitals | -101.617* | -1.891 | 0.059 | D-Common hospitals×u2 | -208.321* | -1.940 | 0.052 |
D-CBD | -0.119*** | -3.740 | 0.000 | D-Common hospitals×u | 0.052** | 2.478 | 0.013 |
D-Subcenters | -0.245*** | -9.680 | 0.000 | D-Municipal Parks×v | -0.012* | -0.695 | 0.087 |
FAR×u | 0.089* | 1.644 | 0.100 | D-Municipal Parks×u2 | -0.015* | -0.683 | 0.095 |
FAR×u2 | 0.077*** | 4.232 | 0.000 | D-CBD×u | 516.342*** | 2.746 | 0.006 |
FAR×v2 | 0.084* | 1.645 | 0.100 | D-CBD×v | -66.668*** | -5.625 | 0.000 |
FAR×uv | 0.089* | 1.945 | 0.100 | D-CBD×u2 | 231.223** | 2.476 | 0.013 |
Greening rate×u2 | 0.074*** | 3.939 | 0.000 | D-Subcenters×u | 463.472*** | 3.444 | 0.001 |
Building age×u | -451.021*** | -4.488 | 0.000 | D-Subcenters×v | -52.512*** | -5.313 | 0.000 |
Building age×u2 | -224.870*** | -4.474 | 0.000 | D-Subcenters×u2 | 239.688*** | 3.549 | 0.000 |
N-Bus stations×u | 307.443*** | 3.284 | 0.001 | D-River×uv | 0.050* | 1.369 | 0.071 |
N-Bus stations×u2 | 0.077*** | 3.738 | 0.000 | TPI×v | -0.045** | -2.455 | 0.014 |
D-Metro stations×uv | -0.041** | -2.112 | 0.035 | v | 0.159*** | 7.226 | 0.000 |
D-Good primary schools×u | 12.446** | 2.123 | 0.034 | u2 | 0.076*** | 3.106 | 0.002 |
D-Good primary schools×v | -0.128*** | -5.129 | 0.000 | R2 =0.459; R2 (adj)=0.454; Std.Error=0.156 F值=69.875 Sig.=0.000 |
表4
GWR模型估计结果"
变量 | 平均值 | 标准差 | 最小值 | 最大值 | 下四分位值 | 中值 | 上四分位值 | Sig. |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
(常数项) | 9.721 | 0.660 | 8.073 | 13.153 | 9.282 | 9.823 | 10.086 | 0.005 |
FAR | 0.025 | 0.017 | -0.021 | 0.069 | 0.016 | 0.023 | 0.037 | 0.015 |
Greening rate | 0.044 | 0.037 | 0.008 | 0.121 | 0.019 | 0.039 | 0.071 | 0.084 |
Building age | -0.167 | 0.021 | -0.198 | -0.065 | -0.182 | -0.166 | -0.154 | 0.021 |
N-Bus stations | 0.015 | 0.014 | -0.021 | 0.042 | -0.002 | 0.016 | 0.026 | 0.017 |
D-Metro stations | -0.021 | 0.020 | -0.065 | 0.038 | -0.035 | -0.019 | -0.009 | 0.018 |
D-Good primary schools | -0.021 | 0.019 | -0.073 | 0.037 | -0.035 | -0.019 | -0.005 | 0.022 |
D-Good middle schools | -0.015 | 0.032 | -0.071 | 0.083 | -0.029 | -0.005 | 0.010 | 0.029 |
D-Top hospitals | -0.024 | 0.033 | -0.115 | 0.025 | -0.029 | -0.017 | -0.003 | 0.019 |
D-Common hospitals | -0.011 | 0.010 | -0.038 | 0.035 | -0.015 | -0.012 | 0.018 | 0.010 |
D-Municipal Parks | -0.006 | 0.018 | -0.089 | 0.079 | -0.010 | -0.001 | 0.007 | 0.013 |
D-CBD | -0.026 | 0.072 | -0.503 | 0.248 | -0.053 | -0.017 | 0.036 | 0.006 |
D-Subcenters | -0.012 | 0.025 | -0.298 | 0.180 | -0.028 | -0.008 | 0.007 | 0.026 |
D-River | -0.011 | 0.032 | -0.051 | 0.095 | -0.015 | -0.012 | 0.036 | 0.038 |
TPI | -0.041 | 0.074 | -0.271 | 0.093 | -0.088 | -0.034 | 0.023 | 0.083 |
R2 =0.683; R2 (adj)=0.669; Std.Error=0.022; F值=3.337; Sig.=0.000 |
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